Η πώληση ακινήτου μπορεί να γίνει υπό διαλυτική αίρεση. Αυτό σημαίνει ότι η σύμβαση πώλησης μπορεί να ανατραπεί εάν πληρωθεί η διαλυτική αίρεση, δηλαδή αν δεν εκπληρωθεί κάποιος όρος της συμφωνίας. Ένας τέτοιος όρος μπορεί να είναι η μη εμπρόθεσμη αποπληρωμή του τιμήματος από τον αγοραστή.
Σύμφωνα με το άρθρο 202 του Αστικού Κώδικα (ΑΚ), αν η δικαιοπραξία εξαρτάται από ένα μελλοντικό και αβέβαιο γεγονός, τότε, όταν συμβεί αυτό το γεγονός, η δικαιοπραξία παύει να ισχύει και επανέρχεται η προηγούμενη κατάσταση. Στην περίπτωση πώλησης ακινήτου, αυτό σημαίνει ότι αν ο αγοραστής δεν καταβάλει το συμφωνημένο ποσό εντός της τακτής προθεσμίας, η κυριότητα του ακινήτου επιστρέφει αυτομάτως στον πωλητή.
Ο διαλυτικός όρος στη σύμβαση πώλησης ακινήτου προβλέπει ότι αν ο αγοραστής δεν εκπληρώσει την υποχρέωση του, το ακίνητο επιστρέφει στην κυριότητα του πωλητή, χωρίς να χρειάζεται να γίνει καμία άλλη ενέργεια. Δεν απαιτείται δηλαδή κάποια δήλωση υπαναχώρησης από τον πωλητή. Αυτός ο όρος αποτελεί ουσιαστικά μια ασφαλιστική δικλείδα για τον πωλητή, διασφαλίζοντας ότι το ακίνητο θα επανέλθει στην κατοχή του, αν ο αγοραστής δεν τηρήσει τη συμφωνία.
Όταν η διαλυτική αίρεση πληρωθεί, δηλαδή όταν η προθεσμία για την καταβολή του τιμήματος περάσει άπρακτη, η σύμβαση παύει να ισχύει. Αυτό σημαίνει ότι η δικαιοπραξία της πώλησης και η συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακυρώνονται και το ακίνητο επιστρέφει στον πωλητή. Ο αγοραστής χάνει όλα τα δικαιώματα που είχε αποκτήσει μέσω της σύμβασης πώλησης.
Η συγκεκριμένη διαδικασία είναι σύμφωνη με το άρθρο 1033 ΑΚ, που ρυθμίζει τη συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας. Όταν η διαλυτική αίρεση πληρωθεί, επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής δεν χρειάζεται να κάνει καμία επιπλέον ενέργεια, όπως να υποβάλει δήλωση υπαναχώρησης. Η κυριότητα του ακινήτου επιστρέφει σε αυτόν αυτόματα.
Σε αυτό το σημείο, είναι σημαντικό να τονιστεί ότι η συμφωνία για τη διαλυτική αίρεση πρέπει να είναι σαφής και να περιλαμβάνεται στη σύμβαση πώλησης. Η συμφωνία αυτή διασφαλίζει τα δικαιώματα του πωλητή σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν τηρήσει τους όρους της σύμβασης. Η επανερχόμενη κυριότητα του ακινήτου στον πωλητή χωρίς περαιτέρω ενέργειες είναι ένα σημαντικό πλεονέκτημα για τον πωλητή, διότι του εξασφαλίζει ότι δεν θα χρειαστεί να εμπλακεί σε μακροχρόνιες νομικές διαδικασίες για να ανακτήσει το ακίνητο.
Συνοψίζοντας, η πώληση ακινήτου υπό διαλυτική αίρεση προβλέπει ότι η μη εμπρόθεσμη αποπληρωμή του τιμήματος από τον αγοραστή οδηγεί αυτόματα στην ακύρωση της σύμβασης και την επαναφορά της κυριότητας του ακινήτου στον πωλητή. Η διαδικασία αυτή προστατεύει τα δικαιώματα του πωλητή και διασφαλίζει την επιστροφή του ακινήτου χωρίς επιπλέον νομικές διαδικασίες.
