Καταγγελία Μίσθωσης λόγω Μεταμέλειας
Άρθρο 43 του π.δ. 34/1995
Σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του ν. 3853/2010, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μετά από ένα χρόνο από την έναρξή της. Η καταγγελία πρέπει να γίνεται εγγράφως. Τα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις μήνες μετά τη γνωστοποίησή της. Ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή αποζημίωση ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα.
Προϋποθέσεις Καταγγελίας:
Για να είναι έγκυρη η καταγγελία, πρέπει να παραμείνει ενεργή η μίσθωση για τουλάχιστον ένα χρόνο. Η έγγραφη δήλωση του μισθωτή είναι αρκετή για το κύρος της καταγγελίας, χωρίς να απαιτείται συγκεκριμένος λόγος. Ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει αποζημίωση ενός μηνιαίου μισθώματος, ανεξαρτήτως της ζημίας του εκμισθωτή.
Αλλαγές με τον ν. 4242/2014:
Ο ν. 4242/2014 άλλαξε το νομικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων. Ο νέος νόμος ισχύει για μισθώσεις που συνάπτονται μετά τις 28.2.2014. Οι νέες μισθώσεις διέπονται από τους όρους της σύμβασης, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και ορισμένα άρθρα του π.δ. 34/1995, αλλά όχι από το άρθρο 43.
Ο νόμος 4242/2014, ο οποίος δημοσιεύτηκε στις 28 Φεβρουαρίου 2014, άλλαξε ριζικά το νομικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων. Οι αλλαγές αυτές ισχύουν για μισθώσεις που ξεκινούν μετά από αυτή την ημερομηνία. Σύμφωνα με το άρθρο 13, παράγραφος 1 του νόμου αυτού, οι νέες μισθώσεις διέπονται από τους όρους της σύμβασης, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, εκτός από τα άρθρα 5-6, 16-18, 20-26, 27 παράγραφος 2, 28-40, 43, 46 και 47 του π.δ. 34/1995. Αυτές οι μισθώσεις έχουν διάρκεια τριών ετών, ακόμα και αν έχουν συμφωνηθεί για μικρότερο ή αόριστο χρονικό διάστημα. Μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία, που αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας. Η καταγγελία πρέπει να γίνει εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της.
Διάρκεια Μισθώσεων:
Οι μισθώσεις ισχύουν για τρία έτη, ακόμα και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Μπορούν να λυθούν με νεότερη έγγραφη συμφωνία. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα επέρχονται τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της.
Καταγγελία λόγω Μεταμέλειας:
Με την εφαρμογή του ν. 4242/2014, η καταγγελία λόγω μεταμέλειας δεν ισχύει για μισθώσεις που καταρτίζονται μετά την 28.2.2014. Σύμφωνα με τον ΑΠ 357/2017, η διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 δεν έχει εφαρμογή στις νέες μισθώσεις.
Συμβατική Συμφωνία:
Υπάρχει η άποψη ότι οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν ότι η καταγγελία λόγω μεταμέλειας θα εφαρμόζεται σε συγκεκριμένη μίσθωση, ακόμα και μετά την ισχύ του ν. 4242/2014. Αυτό μπορεί να περιληφθεί στη σύμβαση μίσθωσης ως συμβατικός όρος.
Το τρίτο εδάφιο αυτής της διάταξης, που αναφέρεται σε καταγγελία της οποίας τα αποτελέσματα επέρχονται μετά από τρεις μήνες, δεν είναι σαφές σε ποια καταγγελία αναφέρεται. Για το λόγο αυτό υποστηρίχθηκε ότι πρόκειται για νομοθετική παραδρομή και δεν έχει πεδίο εφαρμογής, ή ότι αφορά την καταγγελία μίσθωσης που έχει εισέλθει στο στάδιο της παράτασης. Στην αιτιολογική έκθεση του νόμου 4242/2014 αναφέρεται ότι με τις προτεινόμενες διατάξεις εναρμονίζεται η νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων με τις σύγχρονες απαιτήσεις. Δίνεται επίσης ελευθερία στα συμβαλλόμενα μέρη να ρυθμίζουν τη διάρκεια της μίσθωσης για όσο χρόνο επιθυμούν. Η τριετής διάρκεια που προβλέπεται δεν δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, αν θέλουν μεγαλύτερη διάρκεια, και μπορεί να λυθεί πριν από τη λήξη της με νεότερη συμφωνία. Οι νέες συμβάσεις θα διέπονται από τη συμφωνία των μερών και τον Αστικό Κώδικα, σε συνδυασμό με συγκεκριμένες διατάξεις του π.δ. 34/1995.
Η προαναφερόμενη ρύθμιση του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 που επέτρεπε τη δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας δεν ισχύει για τις μισθώσεις που καταρτίζονται μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014. Αυτό ορίζεται ρητά στο άρθρο 13, παράγραφος 1 του νόμου 4242/2014. Ο μισθωτής δεν μπορεί πλέον να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995. Αυτή η διάταξη δεν ισχύει για τις νέες μισθώσεις.
Συμπέρασμα:
Η νομοθεσία για την καταγγελία μίσθωσης λόγω μεταμέλειας έχει αλλάξει σημαντικά με τον ν. 4242/2014. Η καταγγελία αυτή δεν ισχύει για νέες μισθώσεις, εκτός αν συμφωνηθεί συμβατικά. Οι μισθώσεις πλέον διέπονται από τους όρους της σύμβασης και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
