Τα ακίνητα, δεδομένης της σημαντικής οικονομικής τους αξίας, προστατεύονται αυστηρά από τον νόμο. Αυτό αποδεικνύεται από την ύπαρξη του υποθηκοφυλακείου και του κτηματολογίου, καθώς και την υποχρέωση σύνταξης συμβολαίων ενώπιον συμβολαιογράφου. Σε κάθε καλά οργανωμένη κοινωνία, είναι απαραίτητο να υπάρχει ένα οργανωμένο σύστημα καταγραφής των τίτλων ιδιοκτησίας για να διασφαλίζεται η ασφάλεια των συναλλαγών. Όταν πρόκειται για οποιοδήποτε ζήτημα σχετικό με το ακίνητό σας, πρέπει να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί και να συνεργάζεστε στενά με τον δικηγόρο για ακίνητα για να διασφαλίζεται πλήρης έλεγχος σε κάθε διαδικασία. Ο δικηγόρος ακινήτων Κωνσταντίνος Καμουζής είναι πάντα έτοιμος να σας βοηθήσει.
Δικηγόρος για Ακίνητας– Ανάλυση του Δικαίου
Ένα από τα πιο σημαντικά στάδια κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας. Είναι κρίσιμο να τονιστεί ότι ο έλεγχος των τίτλων πρέπει να γίνεται και την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου, ώστε ο αγοραστής να αισθάνεται ασφαλής για τη συναλλαγή και να μην αντιμετωπίσει δυσάρεστες εκπλήξεις μετά την απόκτηση της κυριότητας του νέου του ακινήτου.
Ο Έλεγχος των Τίτλων Ιδιοκτησίας και η Σημασία του:
Αυτός ο έλεγχος είναι απολύτως αναγκαίος καθώς, εάν δεν πραγματοποιηθεί ή δεν γίνει σωστά, υπάρχουν πολλοί κίνδυνοι για τον αγοραστή. Ο έλεγχος των τίτλων πρέπει να διεξάγεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολόγιο, όπου φυλάσσονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου. Το βασικό μέλημα του ελέγχου είναι να επιβεβαιωθεί ότι ο πωλητής είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Ο έλεγχος δεν σταματά εκεί. Πρέπει επίσης να διαπιστωθεί αν το ακίνητο έχει βάρη, όπως υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης ή άλλες διεκδικήσεις. Ο έλεγχος των τίτλων πρέπει να πραγματοποιείται δύο φορές και είναι ιδιαίτερα σημαντικό να γίνεται κοντά στην ημέρα υπογραφής των συμβολαίων, κατά προτίμηση την ίδια μέρα, για να βεβαιωθεί ότι δεν έχουν συμβεί αλλαγές. Ο δικηγόρος ακινήτων Κωνσταντίνος Καμουζής θα απαντήσει σε όλα σας τα ερωτήματα.
Επαγγελματική Χρήση Ακινήτου:
Εάν το ακίνητο προορίζεται για επαγγελματική χρήση, πριν από την αγορά πρέπει να εξεταστεί προσεκτικά ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ώστε να διασφαλιστεί ότι επιτρέπεται η προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου.
Προκαταβολή στις Αγοραπωλησίες Ακινήτων
Μετά τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, είναι συνήθως απαραίτητο να ακολουθήσει η προκαταβολή που ζητά ο πωλητής από τον αγοραστή. Αυτή η προκαταβολή μπορεί να δοθεί είτε με ιδιωτικό συμφωνητικό είτε με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.
Ιδιωτικό Συμφωνητικό:
Σε περίπτωση που επιλεχθεί η προκαταβολή με ιδιωτικό συμφωνητικό, οι δικηγόροι των συμβαλλόμενων μερών προβαίνουν στη σύνταξη του συμφωνητικού. Σε αυτό πρέπει να αναγράφονται τα εξής:
- Το συνολικό ποσό της αγοραπωλησίας.
- Ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος.
- Το ύψος της προκαταβολής.
- Ο τρόπος καταβολής της προκαταβολής.
- Η ημερομηνία υπογραφής του τελικού συμβολαίου.
Οι δικηγόροι για τα ακίνητα διασφαλίζουν την ομαλή ολοκλήρωση των διαδικασιών. Συνηθίζεται επίσης η αναγραφή ρητρών που διασφαλίζουν την τήρηση της συμφωνίας, καθώς και την τύχη της προκαταβολής αν κάποιο από τα μέρη υπαναχωρήσει.
Παρότι το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι συνήθης πρακτική, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο θεωρείται η πιο ασφαλής επιλογή, καθώς αποτελεί εκτελεστό τίτλο.
Δικηγόροι για ακίνητα – Συμβολαιογραφικό Προσύμφωνο:
Στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αναγράφονται τα ίδια στοιχεία με το ιδιωτικό συμφωνητικό και όσα έχουν συμφωνηθεί από τα μέρη σχετικά με την αγοραπωλησία και την τύχη της προκαταβολής. Ωστόσο, έχει μια σημαντική διαφορά: Αν ο πωλητής αρνηθεί να υπογράψει το τελικό συμβόλαιο, ο αγοραστής μπορεί είτε να προχωρήσει μόνος του στη μεταβίβαση, αν υπάρχει τέτοια ρήτρα, είτε να καταφύγει στη δικαστική οδό για να υποχρεώσει τον πωλητή σε δήλωση βούλησης.
Αυτό καθιστά το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο την ασφαλέστερη επιλογή για την πρόοδο της διαδικασίας μεταβίβασης του ακινήτου.
Διαφορά Επικαρπίας και Ψιλής Κυριότητας
Είναι σημαντικό να κατανοηθεί η διαφορά μεταξύ επικαρπίας και ψιλής κυριότητας σε συναλλαγές ακινήτων, αλλά και να προσκομιστούν όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Απαραίτητα Δικαιολογητικά για τη Συμβολαιογραφική Πράξη
Το επόμενο στάδιο μετά την προκαταβολή είναι η συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών και η αποστολή τους στον συμβολαιογράφο, συνήθως από τον πωλητή. Συνηθίζεται ο αγοραστής να επιλέγει τον συμβολαιογράφο. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν:
- Το συμβόλαιο τίτλου κτήσης του πωλητή.
- Φωτοτυπίες των ταυτοτήτων αγοραστή και πωλητή.
- Συμβολαιογραφικά πληρεξούσια, αν το συμβόλαιο υπογραφεί από τρίτο πρόσωπο.
- Φορολογική ενημερότητα του πωλητή.
- Ασφαλιστική ενημερότητα από τον e-EFKA αν ο πωλητής διατηρεί επιχείρηση ή συμμετέχει σε εταιρία.
- Κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με κτηματολόγιο.
- Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου από το γραφείο κτηματογράφησης, αν υπάρχει.
- Οικοδομική άδεια του ακινήτου.
- Τοπογραφικό διάγραμμα ή κάτοψη του ακινήτου.
- Βεβαίωση μηχανικού για μη ύπαρξη αυθαιρεσιών.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης από μηχανικό.
- Βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ από τον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο.
- Το Ε9 του πωλητή και πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου.
Η συγκέντρωση και υποβολή αυτών των δικαιολογητικών είναι απαραίτητη για τη σύνταξη και υπογραφή του τελικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου.
