Τι είναι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου
Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου αφορά τη μίσθωση ή υπεκμίσθωση κατοικιών, διαμερισμάτων ή άλλων ακινήτων για σύντομα χρονικά διαστήματα, τα οποία δεν ξεπερνούν τις 59 συνεχόμενες ημέρες ανά μίσθωση. Πρόκειται για μια μορφή φιλοξενίας που έχει γνωρίσει μεγάλη άνθηση, ιδιαίτερα σε τουριστικές περιοχές, καθώς προσφέρει στους επισκέπτες μια πιο ευέλικτη και συχνά οικονομικότερη εναλλακτική λύση σε σχέση με τα ξενοδοχεία.
Αν διαθέτεις ένα ακίνητο που δεν χρησιμοποιείται, μπορείς να το αξιοποιήσεις μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb, το Booking ή το Vrbo. Δημιουργώντας ένα προφίλ και καταχωρώντας το ακίνητό σου, αποκτάς πρόσβαση σε χιλιάδες πιθανούς επισκέπτες που αναζητούν προσωρινή διαμονή – και φυσικά τους δίνεις τη δυνατότητα να σε βρουν εύκολα.
Ωστόσο, πριν ξεκινήσεις, είναι απαραίτητο να γνωρίζεις ότι το ακίνητο πρέπει υποχρεωτικά να καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, ενώ για κάθε κράτηση απαιτείται η υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής. Πρόκειται για βασικές φορολογικές και νομικές υποχρεώσεις που διασφαλίζουν τη νομιμότητα της δραστηριότητας.
Αφού ολοκληρωθούν τα παραπάνω βήματα, μπορείς να ορίσεις την τιμή μίσθωσης – συνήθως ανά διανυκτέρευση – και να ξεκινήσεις να δέχεσαι κρατήσεις. Σημαντικό είναι να θυμάσαι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι επιπλωμένο και να διαθέτει τον βασικό εξοπλισμό που εξασφαλίζει άνετη διαμονή. Σε πολλές περιπτώσεις, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ιδανική λύση και για ιδιοκτήτες που δυσκολεύονται να βρουν ενοικιαστές για μακροχρόνια μίσθωση.
Τι περιλαμβάνει ένα κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, η ισχύουσα νομοθεσία καθορίζει με σαφήνεια τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληροί ένα κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το ακίνητο οφείλει να είναι πλήρως επιπλωμένο και να διαθέτει βασικά είδη κλινοσκεπασμάτων, όπως σεντόνια, κουβέρτες και μαξιλάρια, ώστε να καλύπτονται οι στοιχειώδεις ανάγκες φιλοξενίας.
Εφόσον ο ιδιοκτήτης προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες, όπως καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, αλλαγή σεντονιών, πρωινό, υποδοχή επισκεπτών ή μεταφορές, τότε το ακίνητο παύει να θεωρείται απλή βραχυχρόνια μίσθωση και κατατάσσεται ως τουριστικό κατάλυμα. Σε αυτή την περίπτωση, ισχύει διαφορετικό νομικό και φορολογικό καθεστώς, με υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ και κατοχής σήματος ΕΟΤ ή εγγραφής στο ΜΗ.ΤΕ.
Παράλληλα, το κατάλυμα μπορεί – και καλό είναι – να διαθέτει βασικές οικιακές και ηλεκτρικές συσκευές, αρκεί αυτές να χρησιμοποιούνται αποκλειστικά από τον επισκέπτη, χωρίς παροχή πρόσθετης εξυπηρέτησης. Ενδεικτικά, οι πιο συνηθισμένες παροχές είναι:
- Κουζίνα ή φούρνος
- Ψυγείο
- Πλυντήριο ρούχων
- Καφετιέρα
- Τηλεόραση
- Κλιματισμός ή ανεμιστήρες
Όσο περισσότερες και ποιοτικότερες είναι οι παροχές, τόσο μεγαλύτερη είναι η ικανοποίηση του επισκέπτη. Αυτό μεταφράζεται σε καλύτερες κριτικές, υψηλότερη ζήτηση και αυξημένες πιθανότητες επαναλαμβανόμενων κρατήσεων. Ακόμη και μικρές λεπτομέρειες – όπως ένα καλάθι με φρούτα, λίγα σνακ ή βασικά μπαχαρικά – μπορούν να αναβαθμίσουν σημαντικά την εμπειρία διαμονής και να κάνουν τη διαφορά στην τελική αξιολόγηση του καταλύματος.
Βραχυχρόνια μίσθωση σε πολυκατοικία με αποκλειστική χρήση κατοικίας – Τι ισχύει σύμφωνα με τη νομολογία
Στην πράξη τίθεται συχνά το ερώτημα εάν ένα διαμέρισμα που βρίσκεται σε πολυκατοικία, της οποίας ο κανονισμός επιτρέπει αποκλειστικά τη χρήση κατοικίας και απαγορεύει ρητά οποιαδήποτε άλλη χρήση, μπορεί να εκμισθωθεί σε εταιρεία ή φυσικό πρόσωπο που δραστηριοποιείται επαγγελματικά στη βραχυχρόνια ή μεσοπρόθεσμη μίσθωση, με σκοπό τη διάθεση του ακινήτου σε τρίτους για προσωρινή διαμονή.
Το ζήτημα αυτό απασχόλησε πρόσφατα τη δικαιοσύνη και συγκεκριμένα το Εφετείο Αθηνών, το οποίο με την υπ’ αριθμ. 267/2024 απόφασή του έδωσε σαφή και αιτιολογημένη απάντηση.
Η κρίση του Εφετείου Αθηνών
Στην εξεταζόμενη υπόθεση, συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας προσέφυγαν στη δικαιοσύνη υποστηρίζοντας ότι η χρήση διαμερισμάτων της πολυκατοικίας ως καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης παραβιάζει τον κανονισμό της, ο οποίος προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία.
Οι ενάγοντες υποστήριξαν ότι η συγκεκριμένη χρήση δεν συνιστά απλή κατοικία, αλλά τουριστική – επαγγελματική εκμετάλλευση, καθώς στα διαμερίσματα διαμένουν διαδοχικά και για σύντομα χρονικά διαστήματα άγνωστοι μεταξύ τους επισκέπτες. Παράλληλα, τόνισαν ότι η πρακτική αυτή δημιουργεί σοβαρά προβλήματα στη λειτουργία και την ασφάλεια της πολυκατοικίας, όπως:
- κυκλοφορία κλειδιών της εισόδου σε απροσδιόριστο αριθμό ατόμων
- αυξημένος θόρυβος και οχλαγωγία
- διατάραξη της οικιακής ειρήνης
- γενικότερη αλλοίωση του χαρακτήρα της πολυκατοικίας
Η σημασία του κανονισμού της πολυκατοικίας
Το Δικαστήριο έκρινε ότι το επιτρεπτό ή μη της βραχυχρόνιας μίσθωσης εξαρτάται πρωτίστως από τον κανονισμό της οικοδομής. Στην προκειμένη περίπτωση, ο κανονισμός όριζε ρητά ότι κάθε διαμέρισμα προορίζεται αποκλειστικά για χρήση κατοικίας και ότι κάθε άλλη χρήση απαγορεύεται.
Επιπλέον, το Δικαστήριο επισήμανε ότι η χρήση ενός ακινήτου πρέπει να συμβαδίζει:
- με τον συνήθη προορισμό του
- με τις λειτουργικές συνθήκες του κτιρίου
- με την τοποθεσία και τον χαρακτήρα της περιοχής
- με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών
Παράλληλα, επικαλέστηκε το άρθρο 3 παρ. 2 του Ν. 3741/1929, σύμφωνα με το οποίο ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκεί τα δικαιώματά του μόνο εφόσον δεν παραβλάπτει τη χρήση, την ασφάλεια ή τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.
Γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θεωρείται χρήση κατοικίας
Το Εφετείο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι τα επιπλωμένα διαμερίσματα που διατίθενται σε τουρίστες μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελούν στην ουσία τουριστικά καταλύματα. Η χρήση αυτή δεν μετατρέπεται σε χρήση κατοικίας, ακόμη και αν:
- η φορολογική μεταχείριση των εσόδων εξομοιώνεται με αυτή των μισθώσεων κατοικίας
- έχουν καταργηθεί παλαιότερες διατάξεις περί ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης
Το Δικαστήριο τόνισε ότι η πραγματική φύση της μίσθωσης είναι καθοριστική και όχι ο φορολογικός χαρακτηρισμός. Στην πράξη, τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν διαφέρουν ουσιωδώς από ξενοδοχειακά καταλύματα, καθώς παρέχουν την ίδια βασική υπηρεσία: τη βραχυχρόνια διαμονή τουριστών.
Επιπλέον, οι μισθώσεις αυτές:
- έχουν ευκαιριακό και προσωρινό χαρακτήρα
- προσομοιάζουν με ξενοδοχειακού τύπου μισθώσεις
- συνοδεύονται από πρόσθετες παροχές (όπως καθαριότητα, εξοπλισμός, εξυπηρέτηση), που ενισχύουν τον τουριστικό χαρακτήρα
Ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε και στο γεγονός ότι οι επισκέπτες δεν ενημερώνονται ούτε δεσμεύονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, σε αντίθεση με τις κλασικές μισθώσεις κατοικίας, όπου ο μισθωτής αποδέχεται ρητά τους όρους του κανονισμού μέσω μισθωτηρίου συμβολαίου.
Το τελικό συμπέρασμα της απόφασης
Το Εφετείο Αθηνών έκρινε ότι, όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει αποκλειστική χρήση κατοικίας, η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερισμάτων ως τουριστικά καταλύματα συνιστά απαγορευμένη χρήση. Οι σχετικοί περιορισμοί είναι δεσμευτικοί για όλους τους ιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από το αν αποδεικνύεται άμεση βλάβη στους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
Κατά συνέπεια, η διάθεση διαμερισμάτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όταν απαγορεύεται ρητά από τον κανονισμό, αποτελεί παραβίαση αυτού και δεν είναι νόμιμη.
